無巢氏番外篇之小蝸牛血淚：房子漏水，誰該修？

Posted on 2013/02/21

哈嚕～我是小蝸牛，生活在房價高、物價漲、工作不好找的城市裡，大學畢業多年的我，雖然早已當小資女多時，但還是買不起自己的小窩，一直到現在都是租房子。然而，在過去的幾次租屋經驗中，多少都發生了一些讓人“捶心肝” 之痛，小蝸牛希望能透過這些血淚經驗的分享，讓大家別再重蹈覆轍！更希望我們都可以一起幸福的生活著，早日存到錢，買到屬於我們的房子囉！

那是一個陰雨綿綿、冷風颼颼的冬天，外頭下著大雨，樓下的鄰居阿姨家的廁所中也下起小雨… 心不甘情不願被拖到鄰居阿姨家的我，一面看著滴滴答答由天花板落下的水滴，猜想那是雨水、管線水、還是…..ㄜ….糞水，一面安撫崩潰的鄰居阿姨，並撇清關係明確表示我是租戶，只有「使用權」、沒有「所有權」，但是我一定會趕快通知房東來處理。

一天、兩天…時間咻一下就過了三個月，鄰居阿姨不管有下雨或沒下雨都照三餐按門鈴，搞得整棟住戶都以為我被討債公司找上門了。事實上，在我被鄰居阿姨拖到他家廁所聞米田共水的味道後，就馬上通知房東，他卻只是冷冷地要我自己找人「處理」，就避不見面。

聰明如小蝸牛我馬上翻出租約，發現上頭明定：「如需修繕處，在房客告知房東後，房東遲未處理或未予理會，房客得自行修繕，並將相關維修單據、圖照給予房東知悉及存察，相關修繕金額得向房東請款或逕自從下期須繳付之房租扣除。」因此，如果我自行請水電工來處理，不管維修多少錢，我都只是墊付，都是在幫房東修繕，之後再從房租扣除即可。（但墊付修繕費的那個月就沒錢買網拍惹）

雖然不論是依法或依契約我都穩穩的站得住腳，但是房東遲遲不處理的態度讓我覺得毛毛的…開始懷疑房東是否因為之後要脫手房子，而裝死不處理。小蝸牛我一方面擔心未來必須經過一段激烈溝通、甚至對簿公堂，才能從房東手上拿到修繕費用，而遲遲不敢修繕，另一方面又無法抵擋樓下鄰居阿姨天天奪命連環電鈴攻擊，就連夜逃走搬家了。

大部分的人都不願意動不動就搬出法律與人爭辯（怕人不知道你唸法律嗎？），但小蝸牛事後想想當時因為無法忍受成為不負責任房東&樓下兇悍阿姨的夾心餅乾，而放棄自己的權利，真的是太傻太天真！所以，若有評律讀者不幸遇到類似狀況，千萬別心軟，儘量理性地與房東溝通、了解彼此的權利及權益，或是在訂約時就跟房東多聊聊，事先確認房東的態度，以避免未來的租屋紛爭！

小蝸牛貼心叮嚀：

以下關於租賃物修繕費用的事項，不僅在民法中明確規定，市面上販售的房屋租賃定型化契約中也可見到相關條款，提醒各位無巢的朋友們，可千萬別跟小蝸牛一樣，讓自己的權利睡著囉！

1.租賃物的修繕費用若無特別約定，原則上都是由出租人負擔。 (民法第429條)

2.若租賃物的修繕費用應由出租人負擔者，承租人得定相關期限，催告出租人修繕。若出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。 (民法第430條)

而小蝸牛也利用評律網的「找判決」功能，以“租賃物修繕 AND 出租人 AND 漏水”做關鍵字，找到近一年台灣南北兩間法院關於出租人修繕義務所衍生的紛爭判決給讀者們參考，希望大家租屋縱使遭遇房屋瑕疵，也能與房東圓滿解決爭議！

附表：關於修繕義務的判決

#	判決字號	事實	法院判決
1	臺北地方法院 101年度北小字第2439號	雙方租約屆滿後，出租人以颱風時牆壁有漏水須修繕為由，不願將押租金37,000元全數退給承租人。	租約雙方當事人對於修繕費用並無特別約定，因此由出租人承擔修繕費用。但由於承租人未及時將房屋漏水的情形告知出租人，使其未能及時救濟，也應對此負擔損害賠償。因此，法院最終判決出租人應返還承租人押租金37,000元，但得扣除承租人未及時通知所致的損害賠償2,500元，以及原應給付給出租人的水、電、管理費3,614 元，扣除後出租人須給付承租人30,886元。
2	高雄地方法院 101年度重訴字第72號	承租人對房屋進行裝潢時，發現地下室有滲水及嚴重積水問題，不僅破壞裝潢，未來營業也可能有礙員工及顧客健康，因此終止租約，並請求出租人賠償裝潢費用965,000元。	承租人在100年3月22日發現滲水事實，通知出租人後，出租人委託的管理人隨即前往查看，並委請工人修繕。因此，法院認為本案並無承租人定相當期限催告出租人修繕，而出租人怠為修繕義務的問題，故承租人也不得以此為由終止租約，而應本於租約使用收益系爭房屋，也自無裝潢費用損失問題。

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