無巢氏番外篇之小蝸牛血淚：都是自動匯款惹的禍

Posted on 2013/02/27

哈嚕～小蝸牛又來與大家分享血淚租屋經驗，希望大家可以學聰明，別再重蹈覆轍O＿Q 。在經歷了上次的「樓下鄰居家漏水，我遭殃」事件（詳情可見：無巢氏番外篇之小蝸牛血淚：房子漏水，誰該修？）後，小蝸牛這次可就學聰明啦！特地找了個忠厚老實的大叔當新房東，也認真參考評律網所指導的簽約注意事項(上)、(下)，簽訂了一年租約。 

很快地與房東相安無事的過了一年，小蝸牛對於這次的租屋處也覺得很滿意，但因為換了工作，想找交通更方便的住所，在租約到期前一個月就主動跟房東說不會再續租，他也同意，連要搬遷的日期底限都告訴他了！然而，小蝸牛原本幻想可以好聚好散的圓滿大結局，最終卻又…

唉～聽我娓娓道來吧！話說小蝸牛因為擔心忘記繳房租而被房東追殺，設定了自動匯款，每月1日銀行都會自動將房租匯款給房東。沒‧想‧到‧粗心的我在租約終止後，忘記取消自動匯款的功能，導致帳戶在租約到期後又自動匯款給房東，而房東也就緊咬這點認定我要續租，認為雙方進入了「不定期租約」的關係。

房東主張的依據是，民法規定：若在租約到期後，承租人仍繼續使用租賃物，且出租人也不立即表示反對的話，雙方則繼續租約，並轉為「不定期租約」。然而，人家早在退租之前就跟房東說過我不續租，我們雙方都有「不再續租」的共識～陷入「不定期契約」魔爪的小蝸牛，最後哭爹喊娘將我雙親請上台北對房東曉以大義後，房東終於願意將自動匯款給他的租金還給我。

小蝸牛貼心叮嚀：

雖然這次的血淚經驗是因為自己的粗心所致，小蝸牛自知理虧，但還是提醒各位無巢的朋友們，在下列兩種情況，租約會轉為「不定期租約」，如此一來，除非當事人雙方有約定好以星期、半個月或一個月做為租金的支付期間，必須至少在一星期、半個月或一個月前通知，才能終止契約，否則任一方當事人都可隨時終止契約。

1. 期限超過一年，而沒有以書面訂立的不動產租約。
2. 若在租約到期後，承租人仍繼續使用租賃物(或是持續付租金…)，且出租人也不立即表示反對的話，租約將轉為「不定期租約」。

小蝸牛也使用評律網的「找判決」功能，以“不定期租約 AND 表示反對”做關鍵字，找到臺灣高等法院的2則判決，若有判決中的狀況，租約在約定租期屆滿後，將轉為不定期租約，無巢租屋的朋友們可要多注意，別像粗心的小蝸牛一樣，在不知不覺中陷入「不定期租約」的窘境之中。

附表：關於租約屆期，轉為不定期租約的判決

#	判決字號	法院見解
1	臺灣高等法院 101年度上字第937號	雙方當事人於89年7月1日簽立書面租賃契約，租期至94年6月30日屆滿，而承租人於租期屆滿後，另以支票預付至101年6月30日止之租金，並就租賃土地繼續為使用收益之行為，出租人不僅未有反對意思，並受領租金，因此可認定雙方自94年6月30日起，就系爭土地成立不定期限租賃契約。
2	臺灣高等法院 101年度上易字第80號	雖然雙方當事人的租約中載明：「本租約期滿後，乙方（承租人）如欲續租，應與甲方（出租人）另訂租賃契約，如乙方未再與甲方另訂租賃契約，即認甲、乙雙方均不再續租。」，但這僅限於「租期屆滿後短期內單純沈默」之情形，若租賃雙方另以其他行為默示更新，或出租人依一般交易觀念，逾越相當期間，可能表示意思時而不表示，租約當事人雙方仍會發生不定期租賃。本案出租人在97年7月28日租約到期後，未表示反對續租之意思，遲至98年6月6日始訴請承租人拆屋還地，又於98年9月14日撤回起訴，此後，承租人仍繼續占有使用系爭土地，並按年給付租金，也未見上訴人為反對之意思表示，因此可認定雙方已發生租賃契約默示更新，轉為不定期租約之效果。

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